房屋抵押利息减免应考虑的事项
- Posted on: Feb 18 2020
由于2017年《减税和就业法案》（TCJA），超过2500万纳税人已采用标准扣除，而不是附表A的逐项扣除。使用附表A的纳税人比例已从大约30％降至10%。
最常见的逐项扣除是州税和地方税（SALT），慈善捐款和房屋抵押利息。从2018纳税年度开始，夫妻合报可扣除最高合75万美元合格房屋贷款的利息。夫妻分报可以扣除最高 37.5万美元合格债务的利息。TCJA之前分别是 100万美元和50万美元。
在TCJA之前，如果您获得了最高10万美元的房屋净值贷款，则可以从上税收入中扣除利息。您如何使用贷款都无所谓。现在，房屋净值贷款是合格住房贷款的一个具体例子，新规定说贷款必须用于购买，建造或用于您的第一套或第二套住房进行实质性的改善。
因此，您是否可以扣除房屋净值贷款利息实际上取决于您如何使用这笔钱。如果您使用房屋净值贷款来改善居住条件，则利息仍可扣除。但是，如果您用它来支付个人支出，例如信用卡债务或学生贷款，则无法扣除利息。
以下是您可能会遇到的一些特殊情况。
• 如果您有第二套房屋要在一年的一部分时间内出租，则必须使用该房屋超过14天或以公允市价将其租出的天数的10％以上（两者取大），该房屋才能被视为税收的第二套房屋。如果您使用出租房屋的天数少于要求的天数，则该房屋被视为出租物业，而不是第二套。
• 每个纳税年度，您可以将不同的房屋作为第二个房屋，但前提是这个房屋需符合上述条件。
• 如果您在最终购买之前住在此房屋中，则您在该时间段内支付的任何款项均视为租金。即使清算单将其标记为利息，也不能将这些付款扣除为利息。
• 如果您将抵押贷款的收入用于商业目的，则如果您是独资经营者，则在附表C中抵扣该利息；如果用于购买租赁物业，则在附表E中抵扣该利息。利息如何抵扣取决于使用贷款收益的活动。
• 如果您拥有租赁财产并借以购买房屋，则该利息不符合抵押利息，因为该贷款不是由房屋本身抵押的。该笔贷款支付的利息也不能作为租金支出扣除，因为该笔费用没有用于租赁财产。这笔利息费用将被视为个人利息，不可扣除。
• 如果您使用住房抵押贷款的收益来购买或“携带”产生免税收入的证券（市政债券），或购买单一保费（一次性）人寿保险或年金合同，则您不能扣除抵押贷款利息。 （“携带”一词表示您已借用抵押贷款的收益来替代用于购买免税投资或保险的其他资金。）
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