出售自住房
- Posted on: Feb 18 2020
如果你卖了自住房，你有可能会合资格去免除全部或部分的卖房盈收益。最多可获得$250,000的豁免额，夫妻合报的话最多是$500,000。你需要同时满足拥有权测试和使用测试才能符合豁免资格:
1. 在房子出售的前的五年内需起码拥有房子两年或以上（夫妻合报的话，只要一人符合此条件即可）
2. 在房子出售的前的五年内，需起码居住两年或以上（夫妻合报的话，需两人同时满足此条件才能获得$500,000的豁免）另外，如果你在出售房子的两年内已经免除过另一个住房的全部或部分出售收益，你就不符合资格了。
即使你没有满足两个测试，但如果你出售自住房的主要原因是由于工作地方改变，健康问题，或者某些不可预见的事件的话，出售收益还是有可能会符合部分豁免的资格的。详情可查看IRS网站关于如何才能符合部分豁免资格。
那卖房收益该如何计算呢？通常计算公式如下：
卖房价格 – 卖房费用 – 不动产物业调整价格 = 物业买卖收益(或损失)
(Selling price – selling expenses – adjusted basis = gain/loss)
这公式里比较复杂的是调整价格的计算。调整价格里首先包括房子的买价，其次是买房时的一些过户结算费。最常见的过户结算费像是产权调查费，记录费，测量费，律师费等等都是能算进调整价格里的。另外，装修费也能被算进去，前提是这些装修必须是能增加房子价值或者延长房子的寿命。
除非以下三种情况，否则出售自住房不需要申报：
1. 并非所有卖房收益都能被豁免
2. 有收到1099-S表格
3. 不选择豁免卖房收益。比如说，你预计在两年内会出售另外一个自住房产生更大的卖房收益，那么你可能就会选择这次先不使用豁免。如果不能豁免所有的卖房收益，则需在1040副表D和8949表中申报。
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